Verstand van monumenten en van bedrijfsvoering
Michiel van der Burght, adjunct directeur en hoofd afdeling Planontwikkeling en restauratie bij Stadsherstel, Amsterdam
In 1956 werd Stadsherstel in Amsterdam opgericht door particulieren met de bedoeling de woonfunctie in de binnenstad te behouden door monumenten te restaureren en te verhuren. Bijna 65 jaar na dato is Stadsherstel een professionele organisatie met 36 vaste medewerkers, ongeveer 20 beheerders, 150 vrijwilligers en met een Vriendenvereniging die 2500 leden telt. “Een professionele organisatie zijn, betekent voor ons niet alleen verstand hebben van monumentenpanden, maar ook verstand hebben van bedrijfsvoering. Kennis en kunde op beide vlakken hebben we hard nodig in deze coronatijden.”
Na ruim zes decennia bestaat het bezit van Stadsherstel niet alleen uit panden met een woonfunctie (50%), maar ook uit bedrijfsruimtes (50%). Hieronder vallen zo’n twintigtal kerken, vijf molens, een scheepswerf, diverse gemalen en vijf forten. “In totaal is de jaaromzet van de huur zo’n 20 miljoen euro, en daarvan is 1,5 miljoen omzet van zaalverhuur. Binnen de culturele wereld zijn dit enorme bedragen. Maar alles draait om perspectief.” legt Michiel uit. “Door dit soort bedragen worden we soms bestempeld als een ‘rijke’ organisatie. Inhoudelijk voelen we ons zeker zo, op financieel vlak vergeten mensen nog wel eens dat de verantwoordelijkheid voor 750 panden en het onderhoud daarvan gewoon evenzoveel geld kost. We maken inderdaad winst, en dat betekent dat we iets meer risico kunnen nemen dan een andere culturele organisatie. We investeren dat altijd in ons bedrijf. En subsidies zijn hier net zo welkom en nodig als elders.
[De tekst gaat verder onder de foto]
In maart kregen ook wij te maken met de coronamaatregelen voor de medewerkers en (onder)aannemers en met het stilvallen van vrijwilligerswerk. Thuiswerken deed zijn intrede, alleen noodzakelijke afspraken werden op kantoor gedaan, spatschermen werden tussen bureaus geplaatst. Er moest op ICT-gebied van alles worden aangepast om thuiswerken mogelijk te maken, toezicht op naleving van alle regels op de bouwplaatsen werd uitgedacht en er werd aandacht besteed aan de psychologie. Want “nee” zeggen is niet makkelijk in deze tijden. Daarnaast moest werk worden herverdeeld om stilvallende afdelingen als zaalverhuur en onze zzp-ers aan het werk te houden. Daardoor werken we nu bijvoorbeeld een compleet opgeruimd en gedigitaliseerd archief en hebben we geen probleem om invallers te regelen voor zieke collega’s.
We hebben direct met alle aannemers en onderaannemers afspraken gemaakt. Bouwplaatsen moesten veilig worden zodat er 1,5 m afstand was. Het betekende heel praktisch dat er meer bouwketen nodig waren om die afstand in pauzes te kunnen garanderen en dat er niet meer met busjes vol mensen gereden mocht worden maar met eigen vervoer. Projecten liepen vertraging op omdat bedrijven niet meer gelijktijdig, maar na elkaar aan het werk gingen. Als een deadline heel precair was, zoals bij de woonruimte voor geestelijk gehandicapten, hebben we daarvoor zelfs met een combinatie van vroege, late en weekendshifts gewerkt om het pand toch op tijd te kunnen opleveren.
Nieuwe projecten opzetten duurt op dit moment ook langer. Besturen -van bijvoorbeeld kerken- komen minder vaak samen, afspraken zijn moeilijker te maken zodat de doorlooptijd van projecten langer wordt. Sommige thema’s zijn compleet stilgevallen, zoals verduurzamen van bestaand bezit. Dat heeft even geen prioriteit en is juist een post geworden om op te bezuinigen.
Huurders van bedrijfspanden waarin horeca en winkels zijn gevestigd, kwamen al snel in de financiële problemen en zijn dat vaak nog steeds. Het zijn schrijnende situaties. Ook wij voelen de missende inkomsten natuurlijk. Op dit moment is er al sprake van 1,2 miljoen omzetverlies.
Opvallend is ook dat onze vrijwilligers en leden van de Vriendenvereniging echt uitkijken naar informatie nu ze veel minder of niet bij de openstelling van panden betrokken zijn.
We hebben voor onze huurders al snel een betalingsregeling ingesteld en vervolgens een kortingsregeling in het leven geroepen, maar ook dat lost de problemen niet op zolang onbekend is hoelang de situatie doorloopt. We beraden ons bij nu al op een ander gebruik van bedrijfsruimten door kleinere groepen: vergaderingen van de VVE uit de buurt of gebruik voor kleine lokale initiatieven. Misschien zijn we genoodzaakt op termijn bedrijfspanden te herbestemmen als woning. De waarde van woningen daalt in elk geval voorlopig niet, die van bedrijfsruimten wel.”
Zijn er nog onverwachte opvallende verschijnselen? “Jazeker, we krijgen veel minder klachten binnen! We hebben niet het idee dat er minder klachten zijn, maar wel dat mensen op dit moment geen bezoek willen en ervoor kiezen klachten (nog) niet te melden. Opvallend is ook dat onze vrijwilligers en leden van de Vriendenvereniging echt uitkijken naar informatie nu ze veel minder of niet bij de openstelling van panden betrokken zijn. We hebben de digitale communicatie uitgebouwd en lanceren om de dag achtergrondverhalen van een monument via de website. Daarnaast hebben alle vrijwilligers een bouwpakket toegestuurd gekregen en hebben we een wandeling langs de panden ontwikkeld die je individueel kunt lopen.”
[Tekst gaat verder onder de afbeelding]
De RCE dient in deze tijden als platform voor het uitwisselen van informatie waar anderen wellicht hun voordeel mee kunnen doen. “Best practices delen is heel waardevol. Daar werken we graag aan mee met een voorbeeld. We hebben een stresstest laten uitvoeren om te weten hoe groot onze buffer in de overige reserve zou moeten zijn om een tweede lockdown te kunnen overleven.
We zijn daarbij uitgegaan van gegevens als: de daling in marktwaarde van winkels en horecapanden, een daling van de huuropbrengst van winkels en horeca, een moeilijke exploitatie van openbare gebouwen bij langdurige beperkingen. Wonen blijft vooralsnog stabiel en dat kan betekenis hebben voor eventuele herbestemmingen. We willen in zo’n situatie toch doorgaan met nieuwe projecten, want we willen onze aannemers -waar ook kennis en kunde zit!- aan het werk houden en behouden voor het vakgebied. Alles bij elkaar gerekend zouden we drie jaar nodig hebben om zo’n klap op te vangen, en een buffer van 20 miljoen euro in de overige reserve. Een bedrag dat even groot is als de omzet van alle huren in een jaar. Of dat ook voor anderen een kengetal kan zijn, daar zijn we benieuwd naar. In elk geval is het goed als organisatie de actualiteit te volgen, proberen vooruit te denken en te inventariseren wat de meerwaarde is die je niet verloren wilt laten gaan. Om je daar vervolgens bedrijfsmatig voor hard te maken."
Tekst: Monique Deege, bureau Communique, Rijswijk